서울시가 2018년까지 약속한 새로운 임대주택 8만호에 대한 세부 공급계획을 3일(수) 발표했다. 현재 ‘14년 하반기 목표대비 107.7%인 6,232호를 달성한 상태다.

공공주택건설, 시유지 등 건설형, 역세권 장기전세주택 등 매입형, 장기안심주택 등 임차형을 골자로 한 공공임대주택 6만호와 서울형 민간임대주택 2만호 공급이 두 축이다.

특히, 서울형 민간임대주택 2만호 공급을 통해 기존의 획일적인 대규모 임대주택 건설 시대 막을 내리고 ‘다품종’ 임대주택 공급시대를 개막한다.

핵심적으로 독립된 거주공간을 확보하면서 공동체 활동을 통해 다양한 사회 문제를 해결할 수 있는 ‘공동체형 주택’ 3,096호를 새롭게 선보인다. 공공원룸주택 주차장에 공유차량를 배치해 거주자와 지역주민이 사용하는 ‘나눔카 주택’, 6년 이내 활용이 가능한 정비구역 등 빈집을 활용해 제공하는 ‘빈집활용 공동체 주택’이 그 예다.

이 밖에도 ▴호당 최대 1.5억 원 건설자금 융자지원을 통한 준공공임대 활성화 ▴기존 민간임대사업자 애로사항을 공공이 해결하고 임대료를 시세의 90% 수준으로 낮추는 민간임대주택 공공성 강화 ▴재정비촉진지구 내 주거비율 상향 등 적극적인 규제완화 등 3대 방향으로 총 1만7천호를 공급한다.

서울시는 개발가능 택지고갈 및 재정적 어려움 속에서도 이와 같은 내용으로 민선6기 새로운 임대주택 8만호 공급을 차질 없이 추진, 치솟는 전월세가 상승으로 인한 서민주거비 증가와 날로 느는 임대주택 수요에 대응해 나가겠다고 밝혔다.

공급주체별·유형별로는 ①서울형 민간임대주택은 ▴공동체형 3,096호 ▴준공공임대 융자지원 2,000호 ▴규제완화를 통해 3,000호 ▴민간임대주택 공공성 강화를 통해 1만2,000호 ②공공임대주택은 ▴건설형 1만6,969호 ▴매입형 1만5,080호 ▴임차형 2만8,000호를 공급할 계획이다.

이때 건설형 공급기준은 기존 행정적 절차인 사업시행인가에서 시민이 체감할 수 있는 공사착공 시점으로 조정, 적용하기로 했다.

공동체형 : 1·3세대 융합형 룸셰어링, 나눔카, 빈집활용, 토지임대부 주택 등 첫 선

‘공동체형 주택’은 획일적 기준으로 선정된 대규모 단지형 공동주택의 단점을 극복하고 가치의 공유, 협동을 통해 공동체를 구현하는 주거 유형이다.

내년 578호를 시작으로 ‘16년 898호→‘17년 910호→‘18년 710호 이렇게 3,096호를 공급할 계획이다.

‘1·3세대 룸셰어링 사업’은 어르신에게는 적적함을 해소하면서 임대수입을 제공하고, 대학생에게는 저렴한 청년 주거를 공급하는 정책으로써 노원구 등 자치구에서 시작해서 좋은 반응이 있었던 사업을 시 차원에서 새롭게 도입하는 것이다.

서울시는 시범사업으로 성북구에 50호를 ‘15년 2월까지 공급하고, 희망하는 자치구를 대상으로 확대 시행할 계획이다. 시가 1실당 주거환경개선비(도배·장판)로 50만원 이내 지원하고 월 임대료를 20만원 내외로 저렴하게 책정한다.

나눔카 주택은 서울시가 매입한 전용면적 30㎡이하 공공원룸주택에 차량공유 서비스(나눔카)를 도입한 주택이다. 공공원룸 주차장에 나눔카 차량 1대를 배치해 원룸 거주자 뿐만 아니라 주변 지역 주민들도 사용할 수 있도록 개방, 임대주택을 중심으로 교통문화 변화를 선도한다는 계획이다.

시범사업으로 망원동 404-38외 30개소 461세대에 적용하고, 서울시 임대아파트, 매입형 임대주택으로 확산한다.

빈집활용 공동체 주택은 정비(예정)구역 등 6년 이내 활용 가능한 빈집을 사회적기업에서 리모델링 후 민간임대주택으로 공급하는 방식이다.

내년 빈집 3,017호 중 활용 가능한 빈집 175호를 대상으로 시범사업을 시행한다. 이때 1개동 기준 최대사업비의 50%, 최대 2,000만원의 리모델링비를 지원한다.

토지임대부 주택은 초기사업자금이 부족한 사회적기업에 공공의 토지를 임대해 임대주택을 짓도록 하는 방식이다. 이때 사업비의 70%까지(금리 연 2%) 최대 25억 원을 사회투자기금을 활용해 융자지원한다.

서울시는 2015년 SH공사 미매각 부지 2개소와 매입다가구주택 1개소 시범사업 후 총 480호를 공급할 계획이다.

협동조합형 공공주택도 지속적으로 공급한다. 최근 집들이 행사를 한 가양동 육아 협동조합주택과 만리동 예술인 협동조합주택(‘15년 3월 입주)에 이어 홍은동에 청년협동조합주택(32호)이 올 연말 입주예정이며, 청년 봉제 근로자를 위한 창신동 청년협동조합주택(23호)은 ‘15년 3월 공사 착공 예정이다.

준공공임대 : 서울시가 처음으로 건설자금 호당 최대 1.5억원 금리 2.0%로 융자

서울시는 ‘준공공임대주택 활성화’, ‘민간임대주택 공가관리 지원’, ‘민간임대주택 위탁관리’, ‘민·관 공동시행형 임대주택 건설’을 통해 시세보다 저렴한 임대료로 거주할 수 있는 민간임대주택 공급을 활성화한다. 서울형 민간임대주택 공급물량의 70%를 차지하는 1만4천호 공급이 목표다.

준공공임대주택은 정부가 ‘13년 4월 도입한 제도로, 서울시는 이를 활성화하는 방안으로 ‘15년부터 준공공임대주택 건설 자금을 호당 최대 1.5억 원까지 금리 2.0% 조건으로 융자 지원한다.

준공공임대주택 매입자금은 국민주택기금으로 지원하고 있으나 건설자금 지원은 서울시가 처음이다. 세제혜택으로는 취득세, 재산세, 양도소득세 등 면제 및 감면혜택이 있다.

시범사업으로 관악구 신림동에 준공공임대주택 2개동 16호에 대한 건설자금을 융자 지원할 계획이다.

공공성 강화 : 민간주택 공가 임대지원, 위탁관리 통해 1만2천호 공급 계획

민간주택 공가 임대지원은 세입자를 확보하지 못하는 민간임대주택에 대해 임대료를 시세의 90%로 낮추는 대신 시가 임대인과 임차인의 부동산중개수수료를 최대 25만원씩 지원하고 부동산 포털을 통해 홍보 지원하는 사업이다. 1만1천호를 공급할 계획.

이를 위해 네이버, 다음, 부동산114와 12월 중 협약을 체결하고 중개수수료 지원물건을 별도로 표시해 전월세 주택을 찾는 세입자에게 우선적으로 보일 수 있도록 한다.

평상시 임대주택 관리에 어려움을 느끼는 민간임대업자라면 앞으로 SH공사에 위탁관리를 맡겨보자.

서울시는 SH공사에서 민간주택을 위탁(10년)받아 입주자 관리, 유지보수 업무를 대행하고, 대신 세입자에게는 주변시세의 90% 수준으로 최대 10년간 재임대하는 민간임대주택 위탁관리 사업을 추진한다.

장기적으로는 사회적기업 등 민간기업 위탁관리 공모를 통해 전문적인 임대주택관리업이 확산되도록 해 민간임대시장 선진화를 이끈다는 계획이다.

민·관 공동시행형 임대주택은 SH공사는 미매각 부지를 투자해 공공시행자로 참여하고, 민간참여자가 국민주택기금을 융자받아 임대주택을 건설하는 사업이다.

민간에서 임대주택과 상가 등 근린생활시설을 포함해 30년 간 운영하고 사업비용을 회수하는 방식으로 강동구 강일2지구에 150호를 공급하는 시범사업을 추진한다.

아울러 서울시는 민간임대주택 활성화를 위한 중앙정부와 지방자치단체의 역할을 찾기 위해 2015년부터 분기별(연4회)로 민간임대 활성화 포럼, 세미나, 간담회 등을 개최할 계획이다.

전문가 주제발표와 관계공무원, 시민 토론회를 통해 민간임대 활성화의 필요성 및 장애요인, 세제 및 제도개선 방안, 사회주택 도입 등 민간임대주택과 관련된 다양한 이슈를 논의할 계획이다.

규제완화 : 재정비촉진지구 내 주거비율 상향, 임대주택 건설 용적률 기준 완화

적극적인 규제완화를 통해선 임대주택 3천호를 확보할 계획이다.

서울시는 재정비촉진지구 내 주거비율을 상향 조정해 준공공임대주택 및 장기전세주택을 공급하도록 할 방침이다.

준주거지역과 상업지역의 주거비율을 10%씩 상향 조정하고, 상향된 10% 중 7.5%는 준공공임대주택으로, 나머지 2.5%는 장기전세주택으로 공급하는 것이 골자다.

이를 통해 공급되는 준공공임대주택은 리츠(Reits), 부동산 펀드에 우선 공급할 계획이다.

준공공임대주택 100% 건설시 노후도 조건 적용을 제외하도록 현행 도시계획조례 시행규칙을 내년 상반기 중 개정할 계획이다.

현행 도시계획조례 시행규칙에서는 공동주택을 건설하고자 하는 경우 노후도 조건을 충족해야만 지구단위계획 수립을 통해 개발을 허용하고 있다. 이런 토지들은 개발압력이 높아 향후 노후도 조건 충족 시에는 민간 분양주택으로 개발될 가능성이 높기 때문에 미리 노후도 조건을 배제하는 대신 준공공임대주택을 건설토록 하려는 취지다.

다만, 전체 부지에서 건축물이 차지하는 면적이 20% 이하인 토지에만 적용해 부분별한 개발은 억제되도록 했다.

서울시는 임대주택 건설 시 추가 적용하는 용적률 기준도 완화한다. 현재 지구단위계획수립기준에서 임대의무기간이 20년 이상인 임대주택에 용적률 20%를 적용하도록 하는 기준을 임대의무기간 10년 이상인 경우로 완화 적용하도록 관련 수립기준 개정을 추진한다.

현행 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 및 ‘도시계획조례’에서는 임대의무 10년 이상인 경우 용적률을 20% 추가할 수 있도록 하고 있으나, 지구단위계획수립기준에서는 임대의무기간에 따라 차등 적용해 20년 이상인 임대주택인 경우에만 20%를 추가 허용하고 있다. 또한 별도로 기반시설도 추가 확보(1.5~3%)하도록 하고 있어 실제로 이 규정을 적용받은 사례는 거의 없는 실정이다.

서울시는 SH공사에서 매입하는 공공원룸 임대주택의 주차장 설치기준을 세대당 0.6대(30㎡ 미만 : 0.5대)에서 0.3대(30㎡ 미만 : 0.25대)로 완화해 공급을 확대할 계획이다.

공공원룸주택은 실 거주자가 대학생이거나 사회초년생이 위주여서 차량소유 비율이 평균 14.4% 수준에 불과한 실정을 반영한 것으로 이를 위해 공공주택 조례를 제정할 계획이다.

의료안심주택, 금천구 홀몸어르신주택 등 맞춤형 임대주택 지속 공급

민선5기에 맞춤형 임대주택으로 주목받은 ‘의료안심주택’은 신내2지구에 이어 신내3지구에도 공급하고, 금천구에는 홀몸어르신들의 노노케어로 실현하는 융합복지 주택인 ‘홀몸어르신주택’을 12월 중 입주할 계획이다

그 밖에 부족한 공공택지 여건을 감안해 유수지 등에 임대주택 건립을 추진하고 있다.

진희선 서울시 주택정책실장은 “민선6기, 새로운 임대주택 8만호 공급은 사회적 기업, 시민단체, 민간임대사업자 등 민간이 함께 참여해 추진하는 것이 특징”이라며, “사회적 배려가 필요한 계층부터 직업, 연령, 성별 등 다양한 계층을 아우르는 임대주택 공급을 통해 전월세 문제로 깊어가는 서민들의 시름을 덜어나가겠다”고 말했다.