아시아태평양(APAC) 물류시장이 지역별로 상이한 흐름을 보이며 점차 복잡한 국면에 진입하고 있다.

글로벌 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드가 ‘웨이포인트 2026 (Waypoint 2026)’ 보고서에 따르면 APAC은 전 세계에서 가장 임차인 우위가 강한 지역으로, 전체 시장의 47%가 여전히 임차인 중심을 유지하고 있다. 이는 2025년 33%에서 증가한 수치지만, 시장별 공급·수요 구조 차이로 인해 지역 간 격차는 더욱 확대되고 있다.

호주, 일본, 싱가포르와 같은 공급 제한 시장에서는 개발 파이프라인 부족으로 가용 공간 경쟁이 심화되고 있으며, 향후 공실률 하락이 예상된다. 실제로 향후 3년간 APAC 시장의 43%에서 공실률이 감소할 것으로 전망된다.

반면 인도와 중국 일부 지역에서는 신규 공급 증가에 따라 임차인 선택지가 확대되고 상대적으로 임차인 친화적인 환경이 유지되고 있으며, 시장의 약 3분의 1에서는 개발 확대에 따른 공실률 상승이 예상된다.

이러한 시장 간 차별화는 지역별 맞춤 전략의 중요성을 더욱 강화하고 있다. 특히 임대인은 이커머스, 제조, 하이테크, 자동차 산업 등 성장성이 높은 업종 수요에 대응하는 동시에 전력 수요 및 자동화를 지원할 수 있는 최신 물류시설 확보가 중요해지고 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드 아시아태평양 물류 및 산업부문 투자서비스 총괄 데니스 여는 “APAC 국가들은 서로 다른 성장 단계에 있으며, 이커머스와 제조업 중심의 견조한 수요가 시장을 견인하고 있다. 일본과 호주처럼 공급 제약이 있는 시장은 경쟁이 심화되는 반면 중국과 인도는 공급 여력으로 인해 기회가 존재한다”고 말했다.

APAC 전반의 수요는 이커머스와 제조업을 중심으로 유지되는 가운데 공급망 재편이 가속화되며 동남아시아가 주요 성장 거점으로 부상하고 있다. 베트남, 인도네시아, 태국 등에서는 생산 이전과 지역화 전략에 따른 수요가 증가하고 있으며, 북아시아에서는 하이테크와 자동차 산업이 주요 수요를 지속적으로 견인하고 있다.

◇ 글로벌 전망: 공급 제약과 비용 상승 속 시장 균형 변화

글로벌 기준으로는 임차인 우위 시장 비중이 2026년 52%에서 2029년 33%로 감소하고, 임대인 우위 시장은 26%에서 39%로 확대될 것으로 예상된다.

또한 글로벌 물류 임대료는 2020년 대비 36% 상승했으며, 향후 3년간 전 세계 시장의 54%에서 추가 임대료 상승이 전망된다.

미주 지역에서는 공급과 수요 균형 조정에 따라 임대인 우위 전환이 두드러질 것으로 보이며, 멕시코에서는 니어쇼어링 전략이 수요를 뒷받침하고 있다.

EMEA 지역에서는 공실률 하락과 제한된 신규 공급이 임차인의 선택 폭을 축소시키는 가운데 높은 에너지 비용이 입지 결정 요인으로 작용하며 에너지 효율 물류자산에 대한 수요가 증가하고 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드 글로벌 리서치 총괄 도미닉 브라운 박사는 “향후 물류시장의 핵심은 ‘준비된 대응력’이다. 기술, 자동화, 에너지 안정성 등을 반영한 부동산 전략을 구축한 기업만이 불확실성을 극복하고 장기적인 성장을 확보할 수 있을 것”이라고 말했다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 측은 한국 물류시장은 코로나 이후 공급 부담이 점차 완화되며 안정화 흐름을 보이고 있다며, 3PL과 이커머스 수요가 지속되는 가운데 우수 입지의 대형 코어 자산 선호는 더욱 강화되고 있으며 일부 저온 자산은 시장 수요에 맞춘 상온 전환도 예상된다고 밝혔다.

또한 제한적인 신규 공급 환경은 고품질·고사양 물류시설의 중요성을 더욱 부각시키고 있으며, 자동화 및 전력 수요 대응 등 미래 운영 요건을 충족할 수 있는 자산이 시장 경쟁력을 좌우하는 핵심 요소로 자리 잡고 있다고 말했다.

출처: 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield, 뉴욕증권거래소: CWK)