글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 ‘2026 서울 호텔 마켓 리포트’를 발표했다. 보고서에 따르면 서울 호텔 시장은 역대 최고 수준의 인바운드 수요와 제한적인 신규 공급이 맞물리며 단기 회복을 넘어 구조적 성장 국면에 진입한 것으로 나타났다.

인바운드 수요, 질적으로도 다변화

2025년 방한 외래객 수는 1894만 명으로 역대 최고치를 기록했으며, 2019년 대비 회복률은 108%로 글로벌 평균(104%)을 상회했다. K-팝, K-드라마, K-뷰티, K-메디컬 등 K-컬처 기반 수요가 실제 방문으로 이어지는 가운데 수요 구조도 중국 단체 관광객 중심에서 일본·대만·미국·유럽 등으로 다변화되고 개별 자유여행(FIT) 비중이 커지고 있다.

객실 점유율·객실당 매출, 모두 팬데믹 이전 상회

서울 호텔 객실 점유율(OCC, Occupancy)은 2025년 79.2%로 추산되며, 외국인 숙박객 비율도 약 71.2%로 팬데믹 이전보다 높아 인바운드 중심의 지속 성장세를 보여준다. 이용 가능 객실 1개당 평균 매출을 의미하는 객실당 매출(RevPAR, Revenue Per Available Room)은 약 20만7345원으로 2019년 대비 약 67% 상승했다. 공급 제약 속 강한 수요와 평균객실단가(ADR, Average Daily Rate) 상승이 맞물린 결과로, 객실을 더 채우는 단계를 넘어 더 높은 단가를 실현하는 시장으로 전환되고 있다는 분석이다.

구조적 공급 부족, 중기적으로 지속될 전망

서울 호텔 객실 수는 2025년 기준 약 5만3675실로, 2023년 이후 신규 공급은 연 1000실 내외에 머물러 팬데믹 이전 공급 속도의 4분의 1에도 미치지 못한다. 부지 확보 난이도, 높은 건축·금융 비용, 인허가 제약이 겹치며 공급 부족은 단기간에 해소되기 어려울 전망이다. 이는 현재의 높은 OCC·ADR 수준을 중기적으로 지지하는 요인이다.

성급별로는 4성급 호텔의 부상이 두드러진다. 4성급 ADR은 2017년 대비 2024년 약 92% 상승해 세 성급 중 가장 높은 상승률을 기록했으며, 합리적 가격과 브랜드 경험을 동시에 원하는 ‘스마트 럭셔리’ 수요가 집중되고 있다. 로즈우드, 아만, 만다린 오리엔탈, 리츠칼튼 등 글로벌 최상위 브랜드의 서울 진출도 확대되며 ADR 상단을 높일 것으로 예상된다.

거래 자산 100% 호텔 용도 유지… 투자심리 회복

2025년 서울 호텔 거래 규모는 약 2.1조원이며, 이 중 4성급 거래가 1.3조원으로 절반 이상을 차지했다. 특히 2025년 거래된 호텔 자산 100%가 매각 이후에도 호텔 용도를 유지해 팬데믹 기간의 비호텔 전환 흐름과 대비되는 변화를 보였다. 오피스·리테일 자산의 호텔 컨버전에 대한 관심도 높아지고 있으나 구조·설비상 실제 전환 가능 물건은 제한적이어서 기존 자산의 리모델링·리브랜딩을 통한 밸류애드 전략이 현실적 대안으로 주목받고 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드, 개발부터 매각까지 통합 자문

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 호텔 개발 전략, 시장 실사, 자산가치 평가, 운영사 유치, 파트너십 구조 설계, 투자·매각 자문까지 호스피탈리티 자산 전 단계의 통합 자문 서비스를 제공한다. 전 세계 지사 전문가와 협업하는 Global One Team 체계, 30개 이상의 운영사 네트워크, 100개 이상의 호텔·리조트 브랜드 프로필을 기반으로 개발사·투자자·운영사의 의사결정을 지원한다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 컨설팅그룹 채상윤 상무는 “서울 호텔 시장은 단순한 관광 회복 스토리를 넘어 강한 인바운드 수요와 제한적 공급, 운영 지표 개선, 투자자 저변 확대가 결합된 구조적 성장 시장으로 변화하고 있다”며 “앞으로 호텔 투자·개발의 핵심은 운영사 유치, 브랜드 포지셔닝, 수익 구조, 엑시트(Exit) 가능성까지 종합적으로 검증하는 데 있을 것”이라고 말했다.