저금리 기조가 유지되면서 !~2억대 투자금으로 분양 가능한 ‘수익형 부동산’이 인기를 끌고 있다.

여기에 수익형 부동산 업체들이 각종 혜택을 주는 경우가 많아 잘만 고르면 의외의 흙속의 진주를 잡을 수 있다. 확실한 개발호재가 있다면 금상첨화 일 것이다. 안정적인 임대수익은 물론 시세차익도 가능하기 때문이다.

이번 설 명절은 다른 해에 비해 짧아 고향을 찾는 이들이 적지만 평소 왕래가 없던 일가친척이 한자리에 모여 그간의 안부를 묻는 등 이야기꽃을 피우는 시간은 명절 즐거움의 절정이다. 이 자리에 빼놓을 수 없는 화두가 있으니, 당연 ‘부동산’이다. 고향을 다녀오는 길에 이왕이면 인근 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산 시장을 점검하고 오는 것도 고향길의 오가는 또 다른 재미가 될 것으로 보인다.

그렇다면 설 명절 이후 수익형 부동산 전망 및 투자 전략은 어떨까? 저금리 기조가 유지된다면 상가 투자의 메리트는 계속될 전망이다.

올해에도 아파트 인기지역을 중심으로 상가가 강세를 보일 것이며 2015년 1월부터 입주가 시작되는 동탄2신도시가 상가시장의 핵으로 떠오를 전망이다. 중앙행정기관 정부청사 2단계 이전으로 세종시 상가도 약진이 예상된다. 송파 위례신도시나 문정지구도 상가 관심지역 중 하나다. 다만, 장기간 침체된 경기가 얼마나 살아날지 여부와 금리인상 여부 등이 상가시장의 저변 확대에 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다.

올해 오피스텔 시장은 다소 고전이 예상된다. 2014년에는 8414실이 늘어난 4만1312실이 입주를 시작할 예정되어 있기 때문이다. 올해 오피스텔 시장은 장기적인 매매가격과 월세가격의 하향세가 지속될 전망이다. 특히 수도권에 입주물량이 집중되기 때문에 지방보다 수도권에 타격이 클 것으로 보인다. 작년에 기 분양된 3만여 실로 인해 2~3년 후까지 이 같은 양상이 지속될 확률이 높아 단기간 내에 수익성 회복은 어려울 것으로 판단된다.

도시형 생활주택 시장도 고전이 예상된다. 공급이 넘쳐나면서 공실률이 높아지고 세입자 유치 경쟁이 치열해지면서 임대료가 하락하고 있다. 설상가상으로 주차장 기준도 대폭 강화되면서 도시형 생활주택의 입지를 더욱 열악하게 만들고 있다. 경쟁상품인 오피스텔이 연간 수만 실 공급되면서 내년 도시형 생활주택은 투자상품으로서의 기능을 제대로 할 수 없을 것으로 보이지만 세종특별차치시나 평택 등과 같이 아직 수요층이 많은 만큼 국지적인 강세가 예상된다.

지난해 7월 정부가 내년 상반기부터 지식산업센터의 임대제한 규제를 폐지하겠다는 방침을 밝히면서 지식산업센터에 대한 관심이 높아질 전망이다. 도시형생활주택과 오피스텔의 공급과잉으로 임대수익률이 떨어지자 임대사업자들이 새로운 수익형 부동산으로 지식산업센터에 눈을 돌리고 있는 것이다.

지금까지는 정부가 투기 조장 및 임대료 상승 등을 우려해 임대목적으로 지식산업센터 사무실을 분양 받는 것을 금지해 왔다. 이러한 이유로 일부 투자자들은 정보기술(IT) 관련 업체와의 뒷거래를 통해 업체 이름을 빌려 우선 분양을 받고 이후 업체를 유치하는 식의 편법임대를 하기도 했다.

법을 위반하면서 임대사업을 해야 하는 위험 부담이 따랐던 것이다. 하지만 정부가 지식산업센터 임차수요가 급증하고 있는 것을 감안, 이르면 올해 상반기 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 개정을 통해 임대제한 규제를 폐지하기로 하면서 개인이 지식산업센터 임대사업을 합법적으로 할 수 있는 통로가 마련되어 올해에는 지식산업센터의 전망은 밝은 편이다.

지식산업센터 임대사업이 규제가 풀리면서 향후 임대사업자의 사업전망이 밝아졌을 뿐만 아니라 임대물량 부족에 시달리던 중소기업의 영업환경도 개선될 전망이다. 다만, 작년까지 지식산업센터를 분양받는 사업자는 취득세 감면(75%) 등 세제 혜택을 주었지만 올해부터 지식산업센터를 분양 받을 경우 작년보다 세제혜택측면에서는 불리하다. 올해 지식산업센터의 핫 이슈지역은 당연 송파 문정동 비즈니스파크다. 강남권에 위치해 입지여건이 우수하고, 뿐만 아니라 인근에 개발호재가 풍부하기 때문이다.

작년 수익형 부동산 시장에서 분양형 호텔이 새로운 강자로 떠울랐다. 작년 한국을 찾는 외국인 관광객이 1000만 명을 넘어서면서 이들을 겨냥한 틈새 수익형 부동산으로 부상한 것이다. 객실을 분양 받거나 임대수익을 배분 받는 분양형 호텔은 서울을 비롯해 인천·대전·부산 등 외국인 관광객이 즐겨 찾는 주요 도시에 호텔 분양이 봇물을 이루고 있다.

특히 제주도에 공급이 크게 늘었다. 수요가 많기 때문이다. 더불어 배낭 여행족을 위한 숙박시설인 게스트 하우스, 간단한 취사를 할 수 있는 서비스드 레지던스 등도 인기몰이를 하고 있다. 호텔 등 숙박시설의 인기는 올해에도 이어질 것으로 보이지만 일부 지역에서 공급이 급증하고 있어 배후수요나 예상 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 할 것으로 보인다.

또한 서울·수도권에도 GTX 추진, 일산 한류월드사업, 4호선 연장, 5호선 연장, 신분당선 연장, 인천 아시안게임, 인천 지하철 2호선 등 개발호재가 풍부하다. 따라서 동탄2신도시, 일산신도시, 고양 삼송지구 등과 5호선이 연장되는 하남 미사지구도 주목을 받고 있다.

오는 9월 인천 아시안게임을 앞두고 인천 청라지구, 송도국제도시 등에도 관심을 둘 만하다. 미군기지 이전 및 고덕산업단지가 개발되는 평택 부동산 시장도 주목할 만하다.

서울과 인접한 강원권·충청권은 각종 개발호재로 인구가 유입되고 있으며, 대표적인 개발호재로 평창 올림픽, 테마파크 ‘레고랜드’ 개발, 동해안권 경제자유구역 지정, 원주 기업·혁신도시 조성 등과 예산·홍성 내포신도시, 세종신도시 2단계 이전, 오송 제2생명과학단지 조성, 청주·청원 통합, 청주 테크노 폴리스 조성, 충주 기업도시 등이 있다.

영남권의 경우 대구 테크노폴리스, 성서산업단지, 혁신도시 조성, 대구 지하철 1호선 화원 연장 및 3호선 개통, 김천혁신도시, 안동 경북도청 이전 등의 개발호재가 풍부한데 특히 대구광역시가 작년에 이어 올해도 강세를 보일 전망이다.

호남권의 경우 전북 혁신도시, KTX 익산역 복합환승센터 조성, 새만금 사업, 전남 여수~경남 남해 잇는 한려대교 사업 추진, 광주 송정~전남 목포 잇는 KTX 사업 추진 등이 있다.

관광객 1,000만명 시대를 맞이한 제주권 부동산 시장은 영어교육도시·첨단과학기술 단지 등 제주국제자유도시 조성사업, 휴양형주거단지, 헬스케어타운 사업 등에 호재가 풍부하다. 영어교육도시와 첨단과학기술 단지 등 7조원이 투입되는 제주국제자유도시 조성사업 영향으로 제주도 부동산이 들썩이고 있다. 개발호재로 땅값과 함께 영어교육도시 효과로 주변 부동산 시세도 견인하고 있는 셈이다. 2021년까지 계획된 2차 개발계획이 끝나면 제주도는 인구 70만명 돌파를 내다보고 있다.

한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “최근 저금리 기조가 유지되면서 은행 금리에 2~3배에 가까운 수익을 내는 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다”며 “초기 임대수익이 좋다고 덜컥 투자하기 보다는 인근의 경쟁 상품에 비교해 분양가가 높은 것은 아닌지, 상품 경쟁력은 있는지, 역하고 거리를 너무 떨어지는 것은 아닌지, 배후세대는 풍부한지 등 복합적인 요소를 따져본 후 후회없는 투자가 될 것으로 보인다”고 조언했다.

부동산 정보회사인 한국창업부동산정보원에 따르면 1~2억대 소액으로 투자 가능한 전국에 분양중인 수익형 부동산으로 서울 구로구 오류동 오류동역 프리가, 서울 강남 역삼동 역삼푸르지오시티, 서울 강남 역삼동 신논현 마에스트로, 인천 남구 주안동 주안역 프라움S, 경기 하남 풍산동 하남 수산물복합단지, 부산 진구 전포동 전포역 펠리체, 제주도 제주시 연동 JK 라마다 앙코르 제주 등이 있다고 밝혔다.