전세금 돌려받기가 어려운 세입자들은 답답한 마음으로 인터넷이나 지인을 통하여 문제해결 방법을 알아보지만, 사람들마다 조언해주는 것도 다를 뿐 아니라 어떤 경우에는 맞지 않는 정보를 얻게 되어 혼란이 가중될 수 있다. 이러한 전세금 돌려받기의 해법은 무엇일까. 다음에서는 전세금 돌려받기에 관한 오해와 진실에 대해 알아보기로 한다.

1. 계약만료 후에도 다음 세입자가 들어올 때까지 집주인은 전세금반환을 하지 않아도 된다?

원칙적으로, 틀린 말이다. 집주인은 다음 세입자가 있든, 없든 계약만료 후 세입자가 이사를 나갈 시 전세금 반환을 할 의무가 있다. 하지만 많은 집주인들이 다음 세입자가 구해지지 않으면 전세금을 돌려줄 수 없다고 하여 세입자 입장으로서는 당연하게 보장되어 있는 전세금 돌려받기가 어려운 때가 많다. 이렇게 자신의 의무를 다하지 않고 세입자에게 피해를 주는 집주인에 대해서는 전세금 돌려받기를 위한 법적 절차를 통하여 강제로 전세금을 반환받는 방법을 모색해 보아야 한다.

​2. 전세금 돌려받기를 위해서는 전세금반환청구소송이 아닌, 지급명령이 유리하다?

일부 틀린 말이다. 전세금반환청구소송과 지급명령은 전세금 돌려받기를 위한 강제집행에 필요한 집행권원(판결문 등)을 얻는 절차이다. 두 절차는 각 장단점이 있기 때문에 상황에 따라 어떤 방법이 더 좋을 지는 판단해 보아야 하는 것이지, 무조건 지급명령이 빠르고 좋다라고 말할 수는 없는 것이다.

​즉, 비협조적인 집주인의 경우 송달이 안 되거나 이의신청을 할 수 있는데, 이 때에는 다시 일반 전세금반환청구소송 절차를 밟아야 하기 때문에 지급명령에 소요된 시간(1-2개월 가량)은 허비한 것이 된다.

1) 집주인의 주소를 명확히 모르거나 연락이 안되는 경우
2) 집주인이 이의신청을 할 것이 예상되는 경우
3) 기타 집주인의 비협조로 인한 어려움을 겪어 온 경우에는 오히려 전세금반환청구소송이 유리한 방법이 될 수 있다.

3. 전세금반환청구소송 승소시 집주인에게 연20%이자와 변호사비용, 손해배상까지 받을 수 있다!

무조건 연 20% 이자와 변호사비용, 손해배상을 모두 받을 수 있는 것이 아니라 다음의 요건에 충족해야 한다.

1) 연 20% 이자 받는 법

전세금반환의무의 존재와 범위에 관해 집주인이 다툴 타당한 이유가 없다는 점이 인정되어야 하며, 이사 후에 인정될 수 있다. 따라서 처음 소장 작성 시부터 이 부분이 명확하게 파악되도록 주장과 입증(증거제출)을 하여야 한다

2) 변호사 보수(변호사비용) 받는 법

변호사보수 등 소송비용은 전세금돌려받기를 위한 소송에서 패소한 자가 부담하게 되며, 그 인정되는 금액은 전세금의 금액에 따라 다른데, 예외는 있으나 5000만원의 전세금의 경우 통상 약 310만원의 변호사 보수가 인정된다.

​3) 손해배상 받는 법

손해배상 부분은 무조건 인정되는 것이 아니라 손해의 발생 및 인과관계 등을 입증하여야 한다. 실제로 법률사무소 아이로이어(대표 변호사 송명욱)에서 수행한 사건 중에서는 제 때에 전세금을 돌려받기가 어려워 세입자가 새로 계약한 집의 계약금을 몰취당한 경우에 그 계약금을 집주인이 배상하라는 판결을 받은 바가 있다. 이러한 손해배상 부분이 있다면 빠짐없이 소장 청구취지에 계산하여 지급하라는 판결을 받는 것이 중요하다.

4. 전세금 돌려받기를 위한 법적 절차는 간단하여 혼자서도 쉽게 할 수 있다?

겉으로 보기에 간단하더라도 상대방의 대응이나 본인의 소송 경험 등에 따라 매우 어려워 질수 있는 것이 소송 절차이다. 하물며 계속적으로 분쟁을 겪어온 당사자들 간의 소송을 무조건 쉽다고 하는 것은 혼란을 가중시킬 수 있다.

​무엇보다, 소장 작성 시부터 최대한의 이익을 볼 수 있도록 손해배상 부분을 포함하여 명확하게 청구금액을 산정하여 주장 입증하여야 하므로, 다른 사람이 쓴 다른 사건의 서식을 그대로 참조하여 쓴다하여도 비전문가인 사람들이 소장을 자신의 상황에 맞게 적절히 작성하는 것은 어려울 수 있다.

​또한 소장을 작성한 후에 상대방 집주인이 답변서를 낸 후에는, 그에 대한 반박과 증거를 담은 준비서면 등 추가로 제출해야 하는 서류가 있고, 법원에서 각종 보정명령을 하거나 석명을 구하는 경우가 많으므로 그 부분에 대하여도 적절히 대응해야 한다.

​나아가 법원에서 하는 재판에 본인이 직접 출석하여야 하는 것도 큰 부담이 될 수 있는데, 출석을 원하지 않거나 여러 사정으로 재판에 출석할 수 없는 경우 처음부터 변호사를 선임하여 대리 출석하도록 하는 것이 낫다.

​이렇게 재판이 끝나고 판결문을 받는다고 해도 바로 집주인이 스스로 돈을 주지 않는다면 강제집행 절차(경매신청, 압류 등)를 밟아야 하는데, 이렇게 강제집행절차를 직접 하는 것도 많은 시간과 노력이 소비되는 어려운 과정이 될 수 있다.

​이러한 점을 잘 모르는 사람들은 소장이나 지급명령만 작성하여 법원에 제출하면 전세금 돌려받기가 가능할 것이라 생각한다. 하지만 전세금 돌려받기를 위해서는 소장작성제출- (집주인답변서제출)- 준비서면작성- 재판출석 - 판결문획득 후 강제집행신청 - 강제집행절차를 모두 거쳐야 법적 절차가 완료된다.

​따라서, 처음부터 전세금을 돌려받기 위한 소송전략을 전문가인 변호사에게 상담을 받아 보는 것이 훨씬 적절한 방법이 될 수 있다. 인터넷 상에 떠도는 답변이나 법률전문가가 아닌 사람들의 조언은 개별적인 세입자들의 문제에 대하여 적절한 해법을 제공하지 못하는 경우가 많기 때문이다.

5. 전세집에 근저당, 가압류등이 많이 걸려있으면 내 전세금은 받을 수 없다?

​원칙적으로, 그렇지 않다. 전세금 돌려받기를 위해서는 전세집만을 강제집행(경매) 할 수 있는 것이 아니라, 집주인의 다른 부동산, 자동차, 동산, 통장(예금) 등 광범위한 재산에 대하여 강제집행이 가능하다. 즉, 전세집 경매절차에서 배당받지 못한 전세금을 돌려받기 위하여는 법령상 일정한 제한이 있을 수는 있으나, 원칙적으로 집주인의 통장을 압류하고, 월급을 압류하고 자동차도 경매에 붙이는 것이 가능하다.

​만약, 현재 모든 재산을 강제집행하여도 부족분이 있다면, 이후에도 소멸시효기간 내에서는 계속 강제집행을 진행할 수 있다.

​​이러한 전세금 돌려받기에 관한 오해와 진실에 관하여, 법률사무소 아이로이어 송명욱 변호사는 “보통 2000만원 이상 되는 거액의 전세금의 경우 집주인에게 추가로 청구할 수 있는 지연손해금이나 변호사보수 등을 고려하여 직접 믿고 맡길 만한 변호사를 만나 상담을 한 후 선임을 하는 것이 다른 경우보다 세입자들에게 유리할 수 있다”고 설명했다.

​결국, 줄어들지 않는 전세금 분쟁에 관하여 세입자 개인이 할 수 있는 최선의 방법은 적절한 법적 절차를 통하여 전 재산과 다름없는 전세금 돌려받기를 적극적으로 시도해야 하며, 적합한 소송 전략을 짜기 위해서는 변호사 등 전문가들의 조언을 구하는 것이 필수적이라는 결론에 이르는 것이다.