글로벌 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드가 발간한 보고서에 따르면, 오피스 축소 흐름이 점차 진정 국면에 접어들면서 더 많은 기업들이 대형 임대 계약을 체결하고 있는 것으로 나타났다.

기업용 부동산 글로벌 전문 협회인 코어넷 글로벌과 공동 발간한 ‘What Occupiers Want’ 보고서에 따르면, 기업들은 사후적인 공간 축소에서 벗어나 보다 전략적인 포트폴리오 관리로 전환하고 있으며, 8곳 중 1곳은 공간 확대를 계획 중이고, 평균 임대 면적은 지난 2년간 13% 증가한 것으로 나타났다.

이번 조사는 전 세계 주요 임차인들을 대상으로 한 설문조사를 바탕으로 진행됐다. 쿠시먼앤드웨이크필드 GOS APAC 총괄인 카메론 아렌스는 이번 결과가 포춘 500대 기업 고객들의 의견과도 일치한다고 밝혔다. 그는 “시장 사이클이 확실히 다음 단계로 접어들고 있는 조짐이 보인다. 고객들로부터 현재 공간이 이미 포화 상태이거나 곧 한계에 이를 것으로 보고 있으며, 이에 따라 단기적으로 가능한 대안들을 검토하고 있다는 이야기를 자주 듣고 있다”고 말했다.

쿠시먼앤드웨이크필드 아시아태평양 지역 임차 자문 총괄 안슐 자인은 공간 축소와 인원 증가가 중견기업 임차인들 사이에서도 수요 증가를 불러왔다고 설명했다. 그는 “팬데믹 기간 오피스 이탈 현상이 있었고, 당시 금리가 높아 자본 지출(CapEx) 확보가 어려웠던 점을 기억해야 한다. 이후 금리가 서서히 하락했지만, 트럼프 행정부의 정책 불확실성까지 겹치면서 몇 년간 부동산 투자가 신중하게 이뤄졌다. 그럼에도 기업들은 성장세를 이어갔고, 임차인들은 정말 필요하지 않은 한 지출을 늘리지 않는 분위기였다”고 말했다.

하지만 카메론 아렌스는 점점 높아지는 오피스 점유율과 사무실 복귀 정책의 본격화가 임차인들의 결정을 앞당기고 있다고 밝혔다. 그는 “우리는 분명 전환점에 가까워지고 있다. 임차인들이 공간을 확장할 수 있을 만큼의 성장세가 회복되기까지 몇 년이 걸렸다. 하지만 고객들과의 대화를 바탕으로 볼 때, 앞으로 6개월, 12개월, 18개월 이내에 다국적 기업들이 주요 시장에서 공간 확대에 본격적으로 나설 것으로 기대한다”고 말했다.

쿠시먼앤드웨이크필드 IPM 총괄 롭 홀은 광범위한 경제 불확실성에도 불구하고 대형 임차인들은 여전히 장기적인 부동산 전략을 유지하고 있다고 밝혔다. 그는 “임차인들은 대체로 3년에서 길게는 5년에 이르는 기간 동안 포트폴리오를 관리하며 임대 계약을 계획하고 전략을 세운다. 현재 경제 상황과 지정학적 불확실성으로 인해 일부 자본 지출 결정이 분기 단위로 늦춰지고 있지만, 이는 어디까지나 일시적인 현상이며, 임차인들의 장기적인 전략 궤도를 바꾸지는 않을 것”이라고 말했다.

‘What Occupiers Want’ 보고서 소개

‘What Occupiers Want 2025’ 설문조사 결과는 기업들이 전통적인 비용 절감 방안과 인재 확보, 조직 문화, 포트폴리오 유연성 등 새로운 과제를 함께 고려해야 하는 전략적 전환점에 서 있음을 보여준다.

비용 관리는 여전히 최우선 과제… 불확실성이 의사결정 좌우

· 비용 관리는 여전히 전 세계 기업 부동산(CRE) 전략의 최우선 순위로, CRE 리더들은 지출을 줄이거나 최적화해야 한다는 지속적인 압박을 받고 있다. 특히 비용, 효율성, 공간 활용률 등 재무적 핵심성과지표(KPI)가 전략을 주도하고 있다.

· 그러나 불확실성이 의사결정을 크게 좌우하고 있다. 정치적 불안정, 변화하는 근무 방식, 불명확한 투자수익률(ROI) 지표 등으로 인해 많은 기업이 과감한 결정을 내리는 데 주저하고 있다. 한편 한때 중요성이 높아졌던 ESG 이슈는 글로벌 차원에서는 2021년 이전 수준으로 후퇴했으나, EMEA 및 아시아태평양(APAC) 지역에서는 여전히 중요한 고려사항으로 남아 있다.

기업 부동산 조직 모델 진화… 성과 지표 역시 변화 필요

· 이번 보고서에서 주목할 만한 점은 최근 CRE (기업 부동산) 조직 체계를 개편한 기업 중 약 29%가 부동산 팀을 인사(HR) 부서 소속으로 운영하고 있다는 것이다.

· 이러한 조직 변화에도 불구하고, 대부분의 기업은 여전히 비용, 효율성 등 전통적인 재무 지표에 의존하고 있다. 보고서는 비용 관리와 인력 영향 간의 균형을 위해 균형 성과표 접근 방식의 도입이 필요하다고 강조한다.

대규모 오피스 축소 국면 마무리… 포트폴리오 안정화 단계 진입

· 수년간 이어진 오피스 감축 기조가 마무리 수순에 접어들고 있다. 향후 오피스 공간을 추가로 축소할 계획이라고 답한 기업은 전체의 32%에 불과한 반면, 8곳 중 1곳은 오히려 공간 확대를 검토 중인 것으로 나타났다. 한편, 평균 오피스 임대 면적은 2023년 이후 13% 증가했다.

· 오피스 활용률도 점차 안정세를 보이고 있다. 전 세계 평균 점유율은 51~60% 수준으로, 팬데믹 이전에 비해서는 여전히 낮지만, 체계적인 출근 제도 도입이 확산되면서 점진적인 회복세를 이어가고 있다.

서비스로 진화하는 오피스… 임대인 역할 재정의 필요

· 오피스가 단순한 공간을 넘어 서비스로 인식됨에 따라, 임차인들의 기대 수준도 높아지고 있다. 전체 임차인의 85%는 임대인이 향상된 편의시설과 서비스, 업무 환경 경험을 제공하길 기대하고 있으며, 46%는 이를 위해 추가 비용을 지불할 의향이 있다고 답했다.

· 이에 따라 최상위 오피스 공간은 거의 두 자릿수에 달하는 임대료 프리미엄을 형성하고 있다. 그러나 여전히 기대와 현실 사이에는 간극이 존재한다. 직원의 60%만이 현재의 업무 공간이 협업, 관계 형성, 조직 문화 구축 등 오피스로의 복귀를 유도하는 핵심 요소들을 충분히 지원하고 있다고 느끼는 것으로 나타났다.

유연한 지역 전략, 인재 확보의 핵심 과제로 부상

· 유연한 채용 방식이 표준으로 자리 잡으며, 전체 기업의 61%가 다양한 지역의 인재풀에 접근하기 위해 부동산 전략을 조정하고 있는 것으로 나타났다. 지역별로는 다음과 같은 차별화된 접근법이 관찰된다:

· 아메리카 지역은 하이브리드 근무와 국가별 채용이 주를 이룬다.

· EMEA 지역 기업들은 기존 거점이 있는 지역을 중심으로 선별적인 글로벌 채용을 선호한다.

· 아시아태평양(APAC) 지역은 원격 채용 옵션 확대를 선도하고 있다.

· 특히 기술 인재에 대한 수요는 여전히 매우 높으며, APAC 지역의 성장 속도는 아메리카와 EMEA를 앞서고 있다.

2025년 ‘What Occupiers Want’ 설문조사에 따르면, 기업 부동산(CRE) 업계는 과도기적 상황에 있다. 비용 압박이 여전히 주요 이슈인 가운데, 선도적인 기업들은 재무적 절감을 넘어선 새로운 가치의 개념을 재정의하고 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드 아시아태평양 지역 Total Workplace 총괄 캐롤 웡은 “기업 부동산은 투자 수익률을 단순히 재무적인 관점이 아닌, 직원의 관점에서도 바라봐야 한다”고 강조했다. 그는 이어서 “직원들이 다시 오피스로 출근하는 데 시간과 에너지, 비용을 들이는 만큼, 그에 상응하는 혜택이 있어야 한다”며 “이제 부동산에 대한 의사결정은 공간 관리 수준을 넘어 업무 환경의 성과, 인재 확보 및 유지, 조직 문화, 기업 경쟁력과 직결된 사안이 됐다. 이러한 요소들을 통합적으로 고려하는 전략적 접근이 필요하다”고 말했다.